Quels sont les avantages de l’achat en démembrement ?

18 février 2024

Comprendre le démembrement de propriété

Avant de plonger dans les détails des avantages de l’achat en démembrement, il convient de comprendre les notions fondamentales du démembrement de propriété. Le démembrement est une technique juridique qui permet de séparer le droit de propriété en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus, sans en être pour autant le propriétaire. Le nu-propriétaire, quant à lui, est le propriétaire légal du bien, mais il ne peut ni l’utiliser ni en tirer des revenus pendant la durée de l’usufruit.

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Les avantages fiscaux du démembrement

L’un des principaux avantages de l’achat en démembrement réside dans les bénéfices fiscaux qu’il procure. En effet, lors d’un achat en démembrement, c’est l’usufruitier qui est redevable de la fiscalité immobilière, et non le nu-propriétaire. De ce fait, si vous êtes nu-propriétaire, vous n’avez pas à payer de taxe foncière, ni d’impôt sur les revenus fonciers.

De plus, lors d’une transmission de patrimoine par donation ou succession, le démembrement peut également présenter des avantages fiscaux non négligeables. En effet, la valeur de la nue-propriété est généralement moins élevée que la valeur du bien en pleine propriété. Ainsi, les droits de donation ou de succession à payer sont donc calculés sur une base moins élevée, ce qui permet de réaliser des économies substantielles.

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Le démembrement et l’investissement en SCPI

Le démembrement peut également être un outil intéressant pour l’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). En effet, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat.

Cela signifie que vous payez moins cher pour acquérir vos parts, ce qui peut augmenter votre rendement à terme. De plus, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien, qui est assurée par la société de gestion de la SCPI. C’est donc une façon intéressante de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes habituelles de la gestion de biens.

La protection du conjoint et des enfants

Le démembrement de propriété peut également être une solution intéressante pour assurer la protection de votre conjoint ou de vos enfants. Par exemple, en cas de décès, l’usufruit peut être transmis au conjoint survivant, qui pourra ainsi continuer à tirer des revenus du bien. De même, les enfants peuvent hériter de la nue-propriété, ce qui leur assure un patrimoine à terme.

En somme, acheter en démembrement offre plusieurs avantages : des bénéfices fiscaux, une optimisation de l’investissement en SCPI, ainsi qu’une protection pour votre conjoint et vos enfants. Toutefois, cette technique juridique n’est pas sans complexité et il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour en tirer le meilleur parti.

Les précautions à prendre lors d’un achat en démembrement

Si l’achat en démembrement présente de nombreux avantages, il convient toutefois de prendre certaines précautions. Notamment, il faut s’assurer que le contrat de démembrement est bien rédigé et que les droits et obligations de chaque partie sont clairement définis.

De plus, il est important de bien évaluer la durée de l’usufruit, qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. En effet, plus la durée est longue, plus la valeur de la nue-propriété est faible.

Enfin, il est essentiel de bien choisir l’usufruitier, qui doit être une personne de confiance. En effet, si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations (entretien du bien, paiement des taxes…), cela peut avoir des conséquences fâcheuses pour le nu-propriétaire.

Ainsi, si l’achat en démembrement peut être une stratégie d’investissement intéressante, elle nécessite une bonne connaissance des mécanismes de l’usufruit et de la nue-propriété, ainsi qu’une grande vigilance.

Les avantages du démembrement temporaire

Le démembrement temporaire diffère du démembrement classique en termes de durée. En effet, contrairement au démembrement viager, le démembrement temporaire est limité dans le temps. C’est une option qui présente des avantages non négligeables en matière d’investissement immobilier.

Dans le cadre de l’achat en démembrement temporaire, l’usufruitier dispose du droit d’usage du bien immobilier pour une période précise, généralement située entre 5 et 20 ans. Au terme de cette période, la pleine propriété est automatiquement restituée au nu-propriétaire, sans frais supplémentaires.

L’avantage majeur de ce type d’achat réside dans son coût d’acquisition réduit. En effet, durant la période de démembrement, le coût de la nue-propriété représente généralement entre 50% et 70% de la valeur de la pleine propriété. Il s’agit donc d’une stratégie intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier à moindre coût.

De plus, le démembrement temporaire offre une certaine flexibilité. En effet, le nu-propriétaire peut décider de vendre sa nue-propriété ou encore de la donner en garantie pour un emprunt. De plus, au terme de la période de démembrement, il récupère l’usufruit et donc la possibilité de générer des revenus fonciers à partir du bien.

Le démembrement dans le cadre de l’investissement locatif

L’achat en démembrement peut également être intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il est possible de mettre en place un montage où l’usufruitier est une société de gestion qui prend en charge la location du bien, tandis que le nu-propriétaire est l’investisseur.

Dans ce cas, la société de gestion s’occupe de toute la gestion locative : recherche de locataires, entretien du bien, encaissement des loyers… Cela permet à l’investisseur de bénéficier des avantages de l’investissement locatif sans les contraintes de la gestion quotidienne.

De plus, comme évoqué précédemment, l’usufruitier est redevable de la taxe foncière. Dans le cas d’un investissement locatif, cette charge est généralement répercutée sur les loyers perçus par l’usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire n’a pas à se soucier de cet aspect fiscal.

Enfin, à la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et peut alors décider de le vendre ou de le mettre en location, en profitant cette fois de l’ensemble des revenus générés.

Conclusion

L’achat en démembrement de propriété est une technique d’investissement immobilier qui présente de nombreux avantages : optimisation fiscale, acquisition à moindre coût, protection du conjoint et des enfants, facilité de gestion dans le cadre d’un investissement locatif… C’est une stratégie particulièrement intéressante pour les investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine immobilier.

Cependant, comme toute stratégie d’investissement, l’achat en démembrement requiert une bonne compréhension des mécanismes en jeu et une grande vigilance, notamment en matière de rédaction du contrat et de choix de l’usufruitier. Il est donc fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour appréhender au mieux les spécificités de cette technique et en maximiser les avantages.

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